Купить новую конду как инвестицию

[Redneck]

Описание кашмаров инвестиционного кондовладельца:
Why you shouldn’t become a condo speculator
http://business.financialpost.com/2012/ ... speculator
1. You can’t diversify your asset
2. Prices do not always go up
3. Leverage: Your best friend, your worst enemy
4. Lack of institutional buy-in

[Nadin]

очень правильно кстати, только относится это не только к кондам

[Гош]

Описание кашмаров инвестиционного кондовладельца:

Любой инвестор рискует. Иначе - кладите деньги в банк и надейтесь, что хотя бы останетесь при своих (с учетом инфляции).

Мои соображение по пунктам
1) не покупайте дорогих кондо. Кол-во покупателей - как пирамида, чем дороже - тем меньше желающих. Вместо дорогой 3х бедрумной кондо возьмите 2 бэчелора. Не покупайте старых кондо и кондо с изначально большим кондо-фи. Покупатель радостно переживет без собственного бассейна с соленой водой, если ему скинут $300/месяц с будуших расходов.

2) Цены на жилье в штатах в больших городах пока значительно выше. Так что Торонто пока просто подтягивается к их уровню.

3) Цены будут падать в 2х случаях - что-то плохое случилось в самом кондо (фундамент дал трещину и требуются колоссальные средства на ремонт) или идет коллапс экономики. В прочих случаях всегда будут желающие жить в 5 минутах пешком от работы. Чтобы не попасть в первый случай - не покупайте старых кондо. Идеально - покупайте только пока кондо находится на гарантии билдера, тогда трещина в фундаменте - это его головная боль. Второй случай...тут всем будет плохо.

4) Лично знаю людей, покупающих кондо этажами. Да, они не заморачиваются со сбором средств с населения, предпочитаю оперировать только своими ресурсами...может быть - им так проще и выгоднее. Хотя, они же честно признаются, что дома приносят больше, чем кондо...но и возьни с домами больше. Попробуйте купить кондо в хорошем месте - вы выясните, что практически все хорошие юниты были распроданы еще до начала публичной продажи. В этой же ветке народ писал про проживание в новой кондо - жильцов первый год практически нет, все владельцы - инвесторы. Они даже особо с рентом не заморачиваются, предпочитая просто продать через год.

[witch]

С другой стороны одного человека на тайтл выгодно ставить что бы дважды получить кредит по этому налогу (разумеется если доход у каждого позволят отдельно получить моргидж)

А разве этот кредит дается не на семью? В декларации же все равно супруга указываешь, т.е у налоговой есть информация о семье. Получается, тогда надо изначально отдельные декларации подавать, не указывая супруга? Или если в тайтле один супруг, то на след.дом можно частичный кредит получить?

[Nadin]

Так даже ж в статье говориться что все это не значит что конды покупать нельзя. Речь лишь о том что не стоит спекулировать, т.е. покупать на голой надежде что цены пойдут вверх. Как я уже сказала, это касается как конд, так и чего угодно другого

А разве этот кредит дается не на семью? В декларации же все равно супруга указываешь, т.е у налоговой есть информация о семье. Получается, тогда надо изначально отдельные декларации подавать, не указывая супруга? Или если в тайтле один супруг, то на след.дом можно частичный кредит получить?

ну во-первых Вашу налоговую декларацию CRA никому не должно показывать. Банк может попросить Notice of assessment (присылают всем в мае), но эта бумажка у каждого своя и про семейный статус в ней не написано. Самая частая причина зачем вписывают и мужа и жену а) потому что у одного дохода не хватает б) что бы получить псевдо-защищенность (ну при разводе например)

а про частичный кредит чего-то не поняла...

[witch]

Разве не налоговая land transfer credit дает? Если она, то у них есть данные о семье.
По-моему, мы смешали понятия "кредит=заём" и кредит=возврат" Я говорила о возврате от налоговой, а не о моргидже

[Nadin]

кредит по land transfer tax дает муниципалитет (Торонто например) и/или провинция. CRA организация федеральная. так как размер возврата никак не зависит от вашего дохода то и налоговая декларация тут не причем

[YC7]

1. По-моему, последние посты смешивают в одну кучу LTT и HBTC.
2. CRA посредством заполнения налоговой декларации дает кредит. Это называется First-Time Home Buyers' Tax Credit (HBTC). Налоговая декларация здесь необходима. Сумма кредита - 750 долларов (15% от 5000) в настоящее время. Нужен доход, чтобы получить этот налоговый кредит. Если тайтл на одного супруга, то при покупке следующего жилья другой супруг может оформлять тайтл на себя, чтобы поиметь еще 750 от государства. Как правильно заметили, "разумеется если доход у каждого позволяет отдельно получить моргидж". Видимо эти 750 долларов witch называет "частичным кредитом".
3. LTT - это налог (а не кредит), по которому возможен рибейт-рифанд-возврат. LTT и HBTC - это не одно и тоже.

[Гош]

Накопал интересную информацию к размышлению Throw-away buildings: Toronto's glass condos:

Many of the glass condominium towers filling up the Toronto skyline will fail 15 to 25 years after they’re built, perhaps even earlier, and will need retrofits costing millions of dollars, say some industry experts.

Buyers drawn to glass-walled condos because of the price and spectacular views may soon find themselves grappling with major problems including:
- Insulation failures.
- Water leaks.
- Skyrocketing energy and maintenance costs.
- Declining resale potential.

[Старый Ко]

Купили знакомые конду на бейвью в н.йорке.
Новую для матери. Конду построили, мать пока не живет.
Строитель требует 21 тыщу, мол, у вас там и мебели нет, вы купили для инвестиций.

[Sergey]

Купили знакомые конду на бейвью в н.йорке.
Новую для матери. Конду построили, мать пока не живет.
Строитель требует 21 тыщу, мол, у вас там и мебели нет, вы купили для инвестиций.

Наверное, это через третьи руки дошла информация?
У них в договоре на покупку не было цены, и теперь билдер требует больше, я правильно понимаю?
Или пункт в контракте был "Если нету мебели, то платить на 21К больше"?

[Гош]

Конду построили, мать пока не живет. Строитель требует 21 тыщу, мол, у вас там и мебели нет, вы купили для инвестиций.

Скорее всего - билдер хочет HST. Ему должны были этот налог вернуть, когда конда станет жилым помещением. А так как в ней никто не живет и муниципалитет (или кто-то, возвращающий оный HST) прознал про это, то теперь билдер хочет денег с собственника.

Собственник, скорее всего, подписывал при закрытии сделки бумагу про это, но то-ли ему лоер не обьяснил, то-ли собственник надеялся на авось...теперь либо строчно заселяться, либо платить.

[Sergey]

Ну да, тогда понятно.
Вот звери

Ну прописаться кому-то, делов-то...
Возможно, видят, что на этот адрес ни у кого права не зарегистрированы...
Хотя если пропертей уже много, то прописаться сразу во всех не получится, тогда ещё налог на capital gains заставят платить при смене собственника.

[Старый Ко]

Во-во ЧСТ. А прописать некого.
Все-таки Торонто это совок. С пропиской.

[Sergey]

Во-во ЧСТ. А прописать некого.
Все-таки Торонто это совок. С пропиской.

Скажите прямо - вы за совок или против?

А то я чё-т я не пойму,
если прописка - это совок,
то не платить налоги - это что?