Купить новую конду как инвестицию

[Гош]

Подумал о таком способе инвестиции - купить новую кондо (которая сдается через 1-4 года), потом сдавать, потом (как потребуется) - продать. Но сам никогда в кондо не жил и не покупал. Поэтому хочется мнения многоопытного и дальновидного All, насколько это все имеет смысл.

Что пока видится
1) На сдаче конды в рент заработать не получится, только вывести проект на самоокупаемость (чтобы мортгич+кондо фи платилось за счет тенанта)
2) Купив новый дом на начальной стадии можно, наверное, заработать больше...но и возни много больше и сложнее "закрыть" сделку, так как цена выше. Плюс - дом наверное очень сложно вывести на самоокупаемость, так как стоит он раза в 2 больше конды, а рент будет не сильно больше.
3) Дом могут арендовать и превратить в гроу-хаус. Конду...тоже могут, но сложнее, сильно близко соседи.

Что думаете?

[Диман]

ИМХО
Вот именно сейчас не время это делать. Рынок кондо перегрет. Об этом даже наш минист финансов во время речи в парламенте представляющей бюджет сказал, чего раньше за ним не наблюдалось. В GTA, в частности, сильно перегрет. Около 200 новых кондо (зданий) сейчас строится только в Торонто. Знакомые, которые снимают кондо в даунтауне (дом сдали пару лет как), рассказывают - живем как в доме приведений, соседей на этаже нет, все хозяева - "инвесторы", объявлений о сдаче полно, но спрос низкий.
Но рискнуть инвестировать, конечно можно. Есть районы повышенного гарантированного спроса. Такие надо знать. Но при этом быть готовым к тому, что в ближайшие 2-3 годы рынок кондо "подостынет".

[Gaya]

Кондо, это инвестиция на долгий срок. Так как в лучшем случае тенант будет оплачивать моргич + кондо физ, а в худшем еще и придется доплачивать. Сейчас многие инвестируют в дома на севере (Нюмаркет, Брадфорд..) цены относительно низкие и растут быстро. Тенант оплатит моргич + проперти такс и еще останется. На мой взгляд очень выгодная инвестиция, подумайте об этом варианте тоже.

[Гош]

Вот именно сейчас не время это делать. Рынок кондо перегрет.

По моему - это давно говорят про весь рынок недвижимости в Канаде. Квадратный фит в Торонто в кондо стоит где-то $500, а в Пекине - $2,000. Так что вроде есть пока куда "греться"

соседей на этаже нет, все хозяева - "инвесторы"

IMHO - это "заслуга" самих билделов, большую часть квартир они рапродают еще до выхода проекта в публичный доступ тем самым инвесторам (которые покупают сразу этажами).

Есть районы повышенного гарантированного спроса. Такие надо знать.

Вот-вот, как раз и пытаюсь определить, где такие районы. Как мне кажется это:
1) Близко к метро/хайвею (за удобный комьютинг)
2) Побережье Онтарио (за вид из некоторых окон)
3) Маркхам (+Янг), его китайцы любят
4) Северная часть русского района, берут те, кто хочет жить там, но нет денег на дом. Кстати, почему-то все дома, продаваемы в районе Променада рекламирую, что у них уже есть крутай сигнализация

Сейчас многие инвестируют в дома на севере (Нюмаркет, Брадфорд..) цены относительно низкие и растут быстро

Это да...но мне кажется, что это пока очень далеко и рентовать/жить там (особенно выше Ньюмаркета) - рванут не многие. Вот если когда-то 427 дотянут до Берри или проложат какое-то скоростое супер-Гоу да даунтауна.... Плюс - это дом.

Может это только мое мнение, но сдача в рент дома (если не друзьям) - более высокий риск, знакомая риэлторша с нашей улицы недавно сказала, что на нашей же улице полиция за последние годы накрыла 2 рентованных гроу-хауса (там всего-то вроде 4 дома сдавались в рент, так что статистика печальная)

[Sergey]

Это да...но мне кажется, что это пока очень далеко и рентовать/жить там (особенно выше Ньюмаркета) - рванут не многие.

О сколько нам открытий чудных

Не забывай, что для кого-то "выше Ньюмаркета" есть кулички, а для кого-то - "ниже Берри" есть центр.

[Гош]

Не забывай, что для кого-то "выше Ньюмаркета" есть кулички, а для кого-то - "ниже Берри" есть центр.

Я, честно, слабо знаю "жизнь выше Ньюмаркета" Поэтому буду рад, если кто-то расскажет, насколько там рабочие люди активно покупают/рентуют. У меня есть знакомые, поторые переехали в Берри, но там основной кормилец - тракер, а ему (после недели по Штатам) - что до Берри добраться, что до даунтауна, а жилье, понятно, много дешевле.

[YC7]

Покупать непостроенное кондо сейчас смысла нет. Сухие цифры делают это нецелесообразным. Даунтауновское "пре-констракшн" неоправдано дорого (порядка 700-800 за кв.фут) против 500-600 вторички "рисейла". Нормальной разницей считается 50-75 за кв фут (премиум за новизну). Такая разница была полтора-два года назад, потом цены на пре-констракшн рванули резко вверх, а вторичка лишь плавно поднималась. Ретюрн-он-инвестмент (ROI) сейчас однозначно перспективнее у вторичного жилья.

Застройщики, видимо, не смогут больше поднимать цены. Снижать они пока не хотят, держат цены за счет снижения поэтапной предоплаты с 20-25% (стандартных пару лет назад) до 10-15%.

Люксовые кондо в категории премиум сейчас продаются плохо. Примером является Ритц, продававшийся 6 лет назад по 650 за кв.фут, сейчас три последние сделки по нему по 750 за кв фут, что грубо говоря 15% за 6 лет (ниже роста вторички за этот же период). Правда, первые несколько сделок по нему были в категории 900 за кв фут. Когда введут в строй еще 3 аналогичных проекта - Трамп, 4 сезона, Шангри-Ла, инвесторам в люксовом сегменте лучше не будет.

У риэлторов есть два лагеря. Одни говорят, что цены новостроя, продолжая расти, подтянут за собой вторичку. Другие говорят, что цены новостроя достигли пика и роста у них не будет (что показывает сегмент люксовых кондо серии пятизвездочных отелей), тогда как вторичка будет плавно расти. Оба лагеря при этом считают цены на кондо в Торонто низкими или доступными (у них есть куда еще расти) по совокупности разных причин.

Конечно, есть те, кто видит пузырь и предсказывает, что он лопнет. Но последние три года не показывают роста цен на 10% или более в год, что как бы одно из определений пузыря. Может некоторая перегретость в каких-то секторах недвижимости и есть, но пузыря нет. А если правительство вдруг поднимет требования к даунпейменту с 5% до 7.5% и снизит амортизацию с 30 до 25 лет (что предлагалось, но не одобрено), то рынок абсорбирует некоторые имеющиеся перекосы.

Кондо держать и сдавать легче, чем дома (при том что флипать-крутить и то, и другое можно не угадать). Если где-то разница на дома выглядит перспективнее кондо, деньги инвесторов побегут туда. Кондо считается меньшей головной болью и требует меньшего стартового капитала.

[Me]

Позитивный кеш-флоу кондо вряд ли может дать, даже новое, не говоря уже о старых - там большой мейнтененс.
Т.е. как инвестмент имеет смысл рассматривать кондо либо дом только с рассчетом на то, что цены будут расти и дальше, причем долго. Рискованно.
Если уж играться с недвигой в Торонто, то лучше посмотреть на триплексы, там без мейнтененса вообще, но его надо будет делать самому.
Либо обратить взор на Флориду, там цены упали в 3-4 раза, и явно будут расти, да и канадский к американскому 1 к 1 сейчас. Тыщ за 70-80 можно взять что-то вполне приличное - кондо или дом, а местные компании сами находят тенантов за 10% от рента, плюс оказывают услуги по мейнтененсу, за отдельную плату. Но все равно это в итоге в плюс, и плюс гарантированный рост цен. Засада только с мортгичем, и с правильностью оформления всех документов. Бывают разные случаи.

[YC7]

Позитивного кэш-флоу при 20% даунпейменте новый кондо дать не может (за очень редкими исключениями). Хорошо, если он не дает отрицательного. Но расчет строится на его аппрешейшн. Если взять по 500 за кв фут и сбросить по 600 при введении дома в эксплуатацию через 2-3 года, то получается удвоение инвестиции даунпеймента (50К превращается в 100К, скажем на квартире в 500 кв футов при цене пре-констракшн 250К за каморку в 500 кв футов и перепродаже ее за 300К при поэтапной оплате 20% в даун).

Позитивный кэш-флоу может давать слэм-ленд-лордство, но аппрешейшн такой собственности (рост цены) не будет впечатляющим, если будет вообще.

Есть как бы две стратегии - надежда на аппрешейшн или расчет на позитивный кэш-флоу, характеристики собственности при этом будут разные. Совместить эти две стратегии практически трудно.

Варианты триплексов или Флориды надо считать. Они могут быть интересными, но можно и просчитаться, как и везде. Покупателей на триплексы или Флориду сильно меньше, чем на кондо в даунтауне. Флорида - она разная, там и города-призраки без какой-либо работы, и практически пустые комплексы, за которыми никто не смотрит. Пара знакомых не рискнула вкладывать во Флориду из-за этих рисков, но вообще Флорида выглядит привлекательно для того, кто в ней понимает (собственно как и триплексы, если уметь их ремонтировать).

[Nadin]

поддержу высказавшихся выше, что получить какой-то кэшфлоу от кондо можно только на коротком промежутке времени (пока так кто-то живет, не съезжает и ничего не ломается). Как только квартира стоит месяц без жильца (моргидж и мейтененс все равно надо платить), потекла стиралка или что-то еще подобное случилось, все ранние прибыли съедаются. Если отвлечся от спекуляций пойдут ли цены вверх и подумать что будет, если они не пойдут, единственная стратегия не потерять инвестицию - продержаться пока цены не вернуться на прежний уровень, а с недвижимостью, которая стоит денег каждый месяц это тяжко сделать. Это конечно совсем не значит что инвестировать в кондо нельзя, можно, но обычно зарабатывают только на разнице в цене. Например при покупке ниже рыночной стоимости (если повезло), форсированого увеличения стоимости (ремонт) или увеличения цены со временем.

Покупка новых кондо частный случай такого инвестирования. Кроме очевидных рисков (цены могут не подняться, как ожидается) если еще риски затянувшегося строительства, да и не сдачи объекта вообще. Здесь конечно не Москва, но такое тоже встречается.

Более популярной альтернативой в последнее время является инвестирование в строительство, но не в конкретное кондо, а весь проэкт. Вы вроде как выступаете банком для строительной компании. Обычно в таких инвестициях предлагают по 6-8% годовых на протяжении проэкта (2-5 лет) выплачеваемых поквартально + бонус в конце, который зависит от успешности проэкта, наиболее часто еще 4-10%. Дополнительными бонусами могуть быть покупка квартир в этом комплексе до выхода в открытую продажу, с дополнительными скидками и возможность ассаймента в контракте. Ассаймент дает возможноть продать квартиру до завершения строительства (вернее сдачи в эксплуатацию), избежав тем самым получение моргиджа и уплаты налогов на покупку жилья. В разных компаниях ассаймент может быть за дополнительную плату "на оформление у адвоката" порой до нескольких десятков тысяч, но бонусом может быть бесплатый ассаймент

[Nadin]

безусловно рынок кондо не единственно возможный способ инвестирования. покупка, скажем домов, имеет ряд плюсов: отсутствие обязательных фии, которые могут непредсказуемо расти, большая защищенность инвестиции из-за наличия земли, возможность сдачии более чем одному тенанту (подвал и основной этаж); так и минусов - больше требований к ремонту например. что касается местоположения, основываясь на личном опыте могу сказать, что чем дальше (не только от даунтауна, но и дальше за границы города, и дальше... дальше..) тем больше соотношение рент/цена недвижимости, безусловно до какого то предела, но в целом полно городишек, где на те же 300К можно накупить 5-10 "дверей" и сдавать каждую по 500-800 баксов. Даже если нанимать компанию для менеджмента недвижимостей, вполне реально получать больше 100 с двери после всех вычет (включае пустование жилья и ремонты). А снимают везде и в Ньюмаркете и в Гамильтоне и в Сарнии. В Ньюмаркете например есть масса офисов, больниц и прочих скоплений рабочих мест, так что народ и не пытается ездить на юг, а рентовочных высоток практически нет вообще. Дома там почти единственное жилье на съем и прользуются настолько большим спросом, что город закрывает глаза на нелегальные апартменты в подвалах и всячески поддерживает переделку домов на больше жильцов (в Брамптоне для сравнения это строго преследуется).

Для инвестиций в других городах и регионах начнать надо с изучения статистики на сайте CMHC где можно найти показатели вейкенси, цены на рент и кучу другой полезной инфы

другая популярная альтернатива rent-to-own. прелесть этого инвестирования заключается в хорошем кэшфлоу, так как с жильцов заведомо берется больше среднего рента по району, а так же в гарнтированном и предсказуемом росте эквити - цена и срок продажи оговаривается заранее. кроме того не надо платить агентам за продажу. дополнительная гарантия инвестиции обеспечивается первоначальным взносом от жильца (8000-15000) который не возвращается, если они не купят. проэкты обычно на 3-5 лет и ROI 15-30% годовых

короче вариантов вложить деньги масса и кондо редко бывает самым привлекательным. если что-то конкретное интересует, пиши в личку, подскажу куда пойти поспрашивать про конкретные проэкты

[YC7]

rent-to-own трудно назвать популярной альтернативой, скорее это кривая схема для одурачивания. Трудно найти жильцов, которые будут платить рент выше рыночного и при этом гарантировать собственнику размер прибыли через фиксированный выкуп или потерю первоначального взноса.

rent-to-own - это розовая мечта собственников найти лохов, гарантирующих рост чужих инвестиций, если вещи называть своими именами. Где их искать? Среди тех, кто не накопил на 5% даунпеймента и хочет дать заработать собственнику 15-30% в год, веря при этом, что он тоже что-то при этом зарабатывает на протяжении 3-5 лет?

rent-to-own и американские саб-прайм моргиджи - одного поля ягоды и расчитаны на тот же самый сегмент населения, который слепо верит в безудержный и непрерывный рост недвижимости.

[Nadin]

Не знаю насчет мечтаний, для кого то, возможно. Могу говорть только за себя - у меня работает. Точно так же как я не понимала своего первого тенанта, который при доходе в 200К снимал квартиру за 2000, и считал покупку не выгодным делом, так и сейчас не понимаю как при доходе под сотню, живя один мой последний тенант не может сам отложить 500 баксов, но может платить рент на 800 баксов больше. Люди разные бывают...

[YC7]

Ну дайте мне, пожалуйста, параметры того рент-ту-оун контракта, который работает, и я узнаю что-то новое на реальных цифрах...

Из вашего поста ясно следует, что люди разные бывают, но не следует, что первый или последний тенант имели рент-ту-оун контракт. Дилемма "покупать или рентовать" понятна, а зачем и кому подписываться на "рент-ту-оун контракт" не раскрыта.

[Nadin]

Не совсем поняла какие именно цифры интересуют? РТО не для всех безусловно, так же как и владение домом, например. РТО для тех кто хочет быть владельцем, но по каким то причинам не может. Например ньюкамер, который пока не имеет кредитной истории. В большинстве случаев РТО будет стоить дороже чем рент, но и домовладение стоит дороже. Мы обычно берем в качестве рента сумму равную платежам по моргиджу, налоги и страховке. Безусловно по завтрашней ставке и цене дома, но это ровно столько, сколько они будут платить когда будут владельцми. Главное преимущество, которые они при этом получают - проживание в доме, который им нравится, который они сами себе выбрали. Второе это гарантированная цена покупки с ежегодным приростом чуть ниже рыночной (разница с лихвой окупается не выплачеными агенскими при продаже) Ну и как с моргиджем, часть платежей идет в "принципал", так и здесь часть идет в фонд будущей покупки дома, обычно около 10% от рента

[YC7]

Давайте-ка по слогам, для меня-чайника...

Находится ньюкамер, который в течение первого года, когда не сформирована кредитная история, где-то живет, предположим, не на годичном лизе и хочет купить дом своей мечты. И ему предлагают, например, через 2-3 месяца после приземления и нахождения хорошей работы РТО на следующих условиях:
1. Цена дома сегодня 600К, который он гарантированно может купить за 700К через три года (ежегодный прирост порядка 5.5% или в два раза больше инфляции)
2. Он делает первоначальный взнос в 15К, который ему не возвращается.
3. Ежемесячно ньюкамер платит рент 3К в месяц, из которых 300 идет в фонд будущей покупки, накапливая 10.8К (300*36) за три года.
4. Ньюкамер платит всю коммуналку и утилиты.

Домовладелец:
1. имеет моргидж на 550К и платит по нему 2.3К в месяц при ставке 3% и амортизации 30 лет.
2. Еще 400 долларов в месяц приходится на налог на собственность и страховку.
3. Из получаемых 3К в месяц 2.7К уходят в моргидж, налог и страховку (а 300 в месяц накапливаются в счет будущей покупки).
4. Эквити из 50К превращается в 150К за три года, давая прирост в 100К или около 45% в год как ROI (пусть остаток моргиджа домовладельца существенно не изменится за 3 года, так как ставки по нему поползут вверх).

Если рост стоимости недвижимости взять ниже рыночной (скажем по размеру инфляции, то навар домовладельца условно снизится с 45% в год до справедливого 15-30%). Пусть все оформление идет за счет навара лендлорда-домовладельца.

Все мои цифры чисто гипотетические, так как я не знаком в деталях с РТО и хочу узнать больше. Какие из моих цифр оторваны от действительности и какие цифры реально встречаются на практике? Пожалуйста, скорректируйте мои или приведите свои реальные, чтобы оценить масштабы благотворительности или жадности или справедливости домовладельцев.

[Nadin]

ну, во-первых, ньюкамер, замахивающийся на дом в 600-700К, в качестве первого жилья, точно не наш клиент. В Торонто РТО проэкты все до 400К, в пригородах и того меньше. Обычный ценовой диапозон 200-400К, типичный взнос 10К. я рассмотрю для примера недвижимость в 300К, для наглядности пусть это будет не ньюкамер (которому всего-то год нужен), а скажем развденный мужчинка, которому при разводе жена хорошенько подпортила кредитную историю и ему нужно года 3 что бы ее выправить и получить моргидж.

Из расчета 5%-го увеличения в цене каждый год, клиент выкупит его по цене 347 500. При ставке 4,5% 30 летней амортизации платежи по моргиджу у него будут 1665, налоги скажем 250 в месяц. ну и на страховку отведем 150. Т.е в месяц всего 2065, обычно мы округляем до сотни, т.е. 2100. Мы даем ему 250 в счет покупки, за 3 года накапливается 9000, плюс изначальные 10000 = 19000 (5,47% - 5% на даунпеймент и немного останется на закрытие). Все это время клиент живет в своем доме, как хочет, делает какие хочет ремонты и т.д. Если дом вырос в цене больше (за счет ремонтов или за счет рынка) - вся прибыль клиенту, т.е. он заинтересован поддерживать хорошее состояние. По окончанию контракта клиент продалжает платить уже привычные 2100, только теперь банку и государству

С точки зрения инвестора, для простоты скажем купил он этот дом за те же 300К, положив 20% (так как это инвестмент и CMHC он платить не хочет). Инвестору нужно около 66-69К на все про все (в завсимости от локейшина), минус 10К от клиента, т.е. 59К. Сейчас можно получить моргидж под 3%, но с учетом того, что ставки пойдут вверх, скажем на эти 3 года возьмем средню ставку в 4%, те же 30 лет амортизации. Моргидж 1141 + налоги 250 + страховка 150 = 1541 затраты инвестора ежемесячно, а значит он получает 559 в месяц чистого дохода (11% годовых) без каких то головных болей о том что дом разбомбят, клиент съедет, придется делать ремонт, недвижимость будет простаивать и т.д.

Смотрим что у нас получается через 3 года у инвестора. Продаем за 347 500 - 59 000 наших вложений - 19 000 кредит клиенту - 1500 на закрытие - 229 429 оставшийся баланс по моргиджу = 38 571, ну скажем еще на дисчарж моргиджа и всякую фигню уйдет что-то, останется 35К. Т.е инвестор получил 35 000 + 559 *12 *3 = 55 124 (93% всего или 31% годовых)

Если клиент не купил недвижимость, то инвестор все равно получал 559 в месяц и оставил себе недвижимость

[YC7]

Спасибо за цифры. Как я понял, клиентура РТО - это люди с плохой или отсутствующей кредитной историей, так как с нормальной историей эта схема будет просто рип-оффом для них.

Что касается объектов для РТО, я не понял о каких домах в Торонто за 400К может идти речь. Таковые реально существуют? Разве что на слом? 200К-400К выглядит как ценовой сегмент кондо, а не домов.

Если взять для примера кондо за 300К в Торонто, то сдать его за 2100 на три года - розовая мечта собственника (рыночная стоимость будет наверное порядка 1550). Клиент переплачивает 550 в месяц (или пусть будет 559), чтобы накопить 9К за три года и купить то, что подоражает за эти три года почти на 50К (пусть будет на 47.5К). Такая арифметика выглядит несколько оторванной от городской жизни при условии что обыкновенная рентовка может обойтись в 1К-1.1К одинокому разведенному мужчине, зализывающему душевные раны или примерно в два раза дешевле РТО.

Где вы ищете таких клиентов? Наверное, только среди банкротов, разведенных мужчин с почему-то порушенной кредитной историей и ньюкамеров. При этом даунпеймент на жилье в 300К нужен в размере 15К, из которых десять уже есть по условиям задачи. Если друг одолжит не бог весть какие 5К по своей кредитке под 20% годовых, то недостающие 5К можно достать за одну тысячу в год. Остается лишь проблема кредитной истории, это и есть видимо маркет для РТО. Так или нет?

[Sergey]

Я лично не сторонник этой схемы, и сам к ней никак никоим боком не отношусь,
но мне показалось, что мнение изначально негативное какое-то выдвигается

Жизнь, мне кажется, более многообразна, чем что-то, аккуратно разложенное по полочкам.

Скажем, кто-то по каким-то причинам не хочет, по крайней мере, в течение некоторого ближайшего времени, декларировать наличие собственности - бывает такое?
Или кто-то с нормальной кредитной историей, но отсутствием в данный момент постоянной работы (или достаточного даунпеймента),
да мало ли какие ещё случаи бывают.

И наверняка рынок этот - единичные продажи,
это не горячие пирожки, которые можно поставить на поток и продавать десятками каждый месяц
А в этих случаях масса частных ситуаций может быть вполне годным маркетом для копания и выискивания клиентов.

Кстати, полным рипоффом является практически всё в нашей жизни.
Покупка новой машины, услуги real estate agent, да куда ни плюнь глянь - сплошной rip-off

[YC7]

Согласен, что рипофф - категория субъективная. Мне просто кажется, то РТО - это не "популярная альтернатива", а очень редкая схема, расчитанная на очень специфическую публику. "Узок круг этих революционеров и страшно далеки они от народа", как то примерно так про РТО.